Como Invertir Propiedades En Chile

El suelo entrega esa seguridad que los mercados financieros no pueden dar. Después de todo, siempre será un bien escaso, y el hacer un portfolio bien diseñado puede transformarse en un negocio redondo. Ello por medio de la rentabilidad por arrendamiento y de la plusvalía.

En un escenario de alta incertidumbre económica —producto de una crisis financiera gestada, desarrollada y expandida desde la principal economía mundial—, las operaciones de compraventa de bienes durables (como es un bien raíz) se ven postergadas a la espera de mayor claridad en el desarrollo de los acontecimientos y de las expectativas del mercado.

Pero no todo son malas noticias. Tradicionalmente, cuando en el sistema bursátil hay pérdidas prolongadas, el sector inmobiliario recibe a inversionistas que buscan refugiarse ante la volatilidad. La tierra siempre ha sido y es un activo seguro; basado en que es un bien escaso.

Un bien inmueble tiene dos canales de retornos económicos: la rentabilidad por arrendamiento y la plusvalía en el tiempo. Muchos pequeños inversionistas hacen muy buenos negocios al comprar departamentos bien ubicados, al arrendarlos y después venderlos a mayor precio por la plusvalía. Ella puede ser generada por una estación de Metro, por escasez de unidades similares, o por cambios al plan regulador, que permitan construir alta densidad sobre el terreno del edificio donde se ubican.
La pregunta básica al invertir en propiedades para percibir renta es: ¿en tiempos de crisis económica, es esta propiedad una buena alternativa y una opción práctica para el potencial arrendatario?

La clave es generar un portfolio inmobiliario bien conformado. Para ello se debe identificar la rentabilidad real generada después de todos los gastos asociados al inmueble, y se debe intentar acotar al máximo los riesgos que toda inversión involucra.

Un buen portfolio inmobiliario es aquel que además de la rentabilidad otorgada por su explotación, apuesta a la plusvalía, es decir, el incremento del precio del bien en el tiempo. Si se logra que el portfolio genere una buena rentabilidad en cada ejercicio anual, y que después se venda el inmueble a un mayor precio que en el que se compró, se realiza un negocio redondo. Para ello es importante asesorarse por especialistas y evaluar las opciones de inversión con perspectivas de largo plazo.

También hay que tener en cuenta que las inversiones en varias propiedades que se arriendan permiten acotar el riesgo. Si la rentabilidad me la otorga un gran local comercial, a diferencia de varios departamentos pequeños arrendados, ello puede ser un riesgo. Si el arrendatario de ese gran local comercial entra en default, producto de la contracción de la demanda por la crisis económica, genera una suspensión total de esa entrada económica. En cambio, si de los varios departamentos arrendados falla uno, la entrada económica se verá afectada, pero en forma parcial y no total.

Los puntos sobres las ies

Al momento de invertir en bienes raíces, hay que tener varias cosas claras. No puede quedar nada al azar. Por ejemplo, se debe saber cuánto paga el inmueble por concepto de contribuciones. Si la propiedad paga mucho dinero por este concepto, hará que el arriendo sea más alto para lograr rentabilidad al propietario. Ahí se debe suspender la decisión de compra de ese inmueble porque su objetivo de rentabilidad se ve contrarrestado en su base.

En segundo lugar, hay que tener en cuenta el monto de los gastos comunes. Si la propiedad que compone el portfolio inmobiliario tiene gastos comunes muy altos, ya es cuestionable. En tiempos de crisis y en épocas de auge económico, siempre habrá arrendatarios por departamentos o propiedades pequeñas y de transición, que tienen un carácter de ‘batalla’ o de uso netamente práctico. Estas viviendas se utilizan para sobrellevar un tiempo de contracción, de transición entre la soltería y el matrimonio, como una solución temporal a personas recién separadas, o el primer paso de independencia para quienes comienzan su vida laboral.

Por otra parte, y especialmente, se debe conocer cuál es el monto real de arriendo que el mercado está dispuesto a pagar. Una propiedad bien ubicada que tenga una demanda constante de arrendatarios, costos operacionales bajos, y un contrato de arrendamiento eficaz y seguro, genera una inversión rentable que en tiempos de crisis es doblemente valorada.
En ese sentido, el marco legal es esencial en el acotamiento del riesgo. Un buen contrato de arriendo establece las reglas y responsabilidades de las partes, y entrega herramientas de acción efectivas al propietario en escenarios extremos: el no pago puntual del arrendamiento, la desocupación de la propiedad en el menor tiempo posible, y la cancelación de cuentas de servicios, entre otros.

En consecuencia, la actividad inmobiliaria —al igual que todas las que conforman un sistema económico—, no se paraliza en absoluto y se deben identificar las oportunidades o los sectores que se activan cuando otros se contraen. Como todo es cíclico, una vez que la crisis pasa, las plusvalías brotan, por lo que ‘invertir en ladrillos’ siempre es una opción segura y a la vista.